Где и как взять деньги на покупку коммерческой недвижимости

Идеи Для Бизнеса 05-авг, 10;56 0

Обзор рынка бизнес-ипотеки в России: цены, сроки, условия

Российский рынок коммерческой ипотеки, де-факто появившийся в середине 1990-х, в сегменте малого и среднего бизнеса начал активно расти в последние два-три года. У многих банков появились специальные программы бизнес-ипотеки — банкиры выделяют ее в специальный продукт и делают условия более привлекательными. Средняя ставка на рынке — около 18% годовых. Банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости — есть игроки на рынке, залоговые портфели которых по кредитам МСБ почти полностью состоят из квадратных метров. Это самый ликвидный и привлекательный залог, и потому предложений на рынке становится все больше.

Разброс ставок по бизнес-ипотеке — от 9% для примерного заемщика до 19% для всех остальных
Для самых примерных заемщиков и старых клиентов некоторые банки предлагают даже ставку 9% (при наличии дополнительного залога), а вот для гостей «с улицы», без поручительств и обеспечений размер ставки может достигать и 19%. При этом в указанные цифры не входит комиссия за выдачу кредита или открытие ссудного счета (ее берут почти все банки), страхование выкупаемых квадратных метров (требуют все банки, если недвижимость идет в залог), плата за независимую оценку (часть банков «зашивает» эти услуги в процентную ставку, остальные перекладывают на плечи заемщика) и прочие проценты, которые могут появиться в процессе оформления кредитного договора.

Как бы то ни было, ставки по коммерческой ипотеке все равно в среднем ниже, чем ставки по неспециализированным программам, — по оценкам предпринимателей, они достигают 24%, хотя официальная ставка — около 16% (по данным МСП-банка, в 2013 году — 15,6%).

Еще одно преимущество специализированной бизнес-ипотеки — срок. Сейчас у банков с подобными продуктами он в среднем составляет 7–10 лет, однако можно взять и на 15. По стандартным кредитным программам даже под залог недвижимости средний срок — пять лет при том, что средний срок кредитования на рынке вообще — 30 месяцев (2,5 года, по данным исследования МСП-банка за 2012 год).

Сумма, которую можно получить под выкуп бизнес-недвижимости, в среднем составляет 50 млн рублей: от минимальных 150 000 до 150 млн рублей или суммы, ограниченной лишь платежеспособностью предпринимателя, залогами и размером его бизнеса. Чаще всего заем предоставляется в рублях (лишь у нескольких игроков рынка можно найти эту услугу в долларах и евро). И чаще всего возможна отсрочка по выплате основного долга: в среднем по рынку — полгода.

Часть банков предпочитает не публиковать в открытом доступе информацию о ставках и комиссиях, а также о точных условиях по кредиту, отправляя интересующихся в колл-центр. Однако получить эти сведения непросто и в колл-центре: операторы отделываются заученными фразами про «определяется индивидуально» и, записывая данные о компании и контакты предпринимателя, обещают обратного звонка кредитного эксперта. Часто последний не перезванивает даже в течение недели.

Кому нужна бизнес-ипотека

Компании из сферы торговли и услуг — вот главные «заказчики» бизнес-ипотеки: именно в этих бизнесах достаточно низкий порог входа, и недвижимость для них — один из основных активов и чуть ли не главная статья расходов. Кроме того, такими кредитами активно пользуются компании, занимающиеся профессиональным арендным бизнесом.

Как правило, ежемесячные платежи по кредиту на коммерческую недвижимость ниже, чем размер ежемесячной арендной платы. И если рассматривать кредитование как альтернативу аренде, то обычно это более выигрышный вариант для предпринимателя, утверждает директор департамента кредитования малого и среднего бизнеса банка «Петрокоммерц» Виктор Окопный.

Прежде чем брать бизнес-ипотеку, стоит рассчитать потенциальный платеж по кредиту и плату за аренду, сравнив их за весь срок займа и приняв во внимание прогноз роста ставок, скажем, на 10% в год. К примеру, нежилое помещение площадью 63 кв. метра в пяти минутах от метро «Варшавская» на первом этаже 17-этажного дома, по данным порталов недвижимости, можно купить за 13 млн рублей. Квадратный метр в аренду в этом районе обойдется в среднем в 100 000 рублей в год (согласно данным тех же порталов), или 6,3 млн рублей за офис в 63 «квадрата». То есть каждый месяц придется платить более 520 000 рублей (без учета дополнительных расходов).
А при минимальном взносе в 20% стоимости недвижимости (без дополнительного залога) банк может выдать 10,2 млн рублей на 10 лет под 18% годовых. Если погашать его аннуитетными платежами, то ежемесячно придется платить чуть более 180 000 рублей (без учета комиссии и дополнительных платежей, а также расходов на ремонт и содержание).

На что берут
В центре Москвы, по данным Cushman & Wakefield, самые активные арендаторы — кафе и рестораны, а также магазины одежды и обуви, которые занимают 29% и 21% всех помещений на самых дорогих улицах столицы соответственно. Речь идет о крупных, чаще всего сетевых, игроках рынка, однако похожая ситуация и в секторе кредитования МСБ. Как отмечает старший вице-президент, директор департамента обслуживания клиентов малого бизнеса ВТБ24 Надия Черкасова, чаще всего заемщики банка пользуются кредитами на покупку торговых и офисных помещений.

Банки, в свою очередь, уверенно кредитуют выкуп магазинов, офисов, ресторанов или кафе, складов — то есть максимально ликвидных объектов. Если собственник в будущем по какой-либо причине не сможет выплачивать ипотеку, такую недвижимость всегда можно будет легко, быстро и выгодно продать. Либо ее можно сдать в аренду и получать дополнительный доход, позволяющий перекрывать ипотечные платежи, поясняет заместитель председателя правления Транскапиталбанка Евгений Ивановский.

Бизнес-ипотеку чаще всего берут владельцы кафе и магазинов, предпочитая площади до 100 кв. метров на первом этаже новостроек

Малые предприятия любят новые районы или «точечную» застройку и небольшие площади — дешево и сердито. «На рынке сейчас спросом пользуются небольшие помещения, от 30 до 100 квадратных метров, — говорит Кирилл Тихонов, вице-президент Промсвязьбанка. — Предприниматели очень любят первые этажи новостроек, в новых районах в том числе, очень часто их выкупают еще на стадии строительства».

Если «большие» арендаторы раньше предпочитали в Москве Тверскую, Охотный ряд и прилегающие улочки, то сейчас они могут взвинтить цены на менее престижные места: введение платной парковки в центре города может привести к смещению интереса ритейлеров премиум-сегмента и предприятий общественного питания к новым улицам с высоким транспортными потоками, например к Садовому кольцу. Поэтому стоит ждать роста арендных ставок в таких местах, предупреждают аналитики Cushman & Wakefield.
Банки наиболее охотно выдают подобные займы, когда предприниматель уже ведет свой бизнес на какой-то арендованной площадке (магазин, склад, кафе и т. д.) и хотел бы ее выкупить. Это означает, что он заинтересован в долгосрочном развитии своего бизнеса и готов инвестировать в него. Значит, он может себе это позволить, и дела у него идут вполне успешно. Для банка это дополнительная гарантия в серьезности намерений клиента и в его платежеспособности, говорит Евгений Ивановский из Транскапиталбанка.

Еще один популярный ход — покупка жилой недвижимости и перевод ее в нежилую: в тех же новостройках на первых этажах выкупаются квартиры, а потом переоформляются в магазин или салон. И если кредит под покупку коммерческойнедвижимости на стадии строительства найти довольно сложно (особенно без дополнительного залога и поручителей), то заем под покупку квартиры и перевод ее в торговую площадь — уже не экзотический продукт, а вполне реальная услуга, которую предлагают несколько игроков на рынке.

Условия кредита

При кредитовании на покупку недвижимости к клиенту применяют те же требования, что и при других видах кредитования: хорошие финансовые показатели (без кассовых разрывов и прочих неприятностей), хорошая финансовая устойчивость — то есть прогноз выручки, которая позволит обслуживать кредит до конца срока. Собственно говоря, именно поэтому большинство банков требуют, чтобы возраст бизнеса был не менее полугода (лучше всего — от трех лет), тогда можно составить хоть какой-то прогноз на будущее.

Кроме того, большая часть банков обращает внимание на репутацию основателей и совладельцев компании не только в плане кредитной дисциплины, но и собственно репутации на рынке, где те работают.

Несудимый уважаемый предприниматель с устойчивым бизнесом не моложе трех лет — вот идеальный заемщик, который может рассчитывать на хорошую ставку.

Также у бизнеса не должно быть судебных разбирательств (некоторые банки могут отказать, даже если суд «в анамнезе», то есть уже завершен), в том числе гражданских, административных, уголовных, результатом которых может стать ухудшение финансовых показателей компании, отмечает заместитель начальника управления дистанционного банковского обслуживания банка ИТБ Антон Ревякин.

Но все же главное требование — чтобы рост долговой нагрузки не подорвал платежеспособность заемщика, утверждает Виктор Окопный. Если с кредитной историей и финансовым положением все в порядке, трудностей не возникнет. Дополнительным плюсом для банка может послужить наличие у заемщика других активов. Все вместе это убедительно иллюстрирует его «историю успеха».

Одно из основных условий подобной сделки — желательно, чтобы клиент располагал денежными средствами в размере не менее 20% от стоимости объекта недвижимости для ее частичной оплаты. Этот взнос предпринимателя может быть значительно снижен при наличии дополнительного залога — чаще всего другой недвижимости в собственности компании или связанных предприятий, совладельцем которых является один и тот же предприниматель. Можно взять ипотеку и на физлицо, такие продукты есть в некоторых банках. Однако пока рынок «нежилой» ипотеки для физических лиц почти не развит, что в первую очередь связано с непрозрачностью самого рынка коммерческой недвижимости, отмечает директор по Приволжскому и Уральскому федеральным округам банка ИТБ Евгений Прошин. Кроме того, банк, как правило, проверяет целевое назначение покупаемой недвижимости, и если оно приобретается под легальный бизнес, то проблем быть не должно.

Скорость выдачи кредита не зависит от вида приобретаемого объекта. В среднем процесс занимает от двух-семи дней до трех недель.

Подводные камни

Большинство банков берет комиссию за оформление кредита или открытие ссудного счета (часто для того, чтобы взять кредит, нужно открыть в банке специальный счет) — от 0,5% до 2%. Однако кроме этой комиссии в продукт может быть «зашито» еще несколько. Например, у некоторых игроков есть комиссия за сопровождение кредита (до 5% годовых), за изменение условий стандартного кредитного договора банка (от 1% от суммы кредита), за пролонгацию (в среднем 1% от пролонгированной суммы), за оценку залога при его замене по инициативе заемщика (0,5% от суммы кредита). Ну и, конечно, комиссии и штрафы за досрочное погашение (до 10%) или за то, что предприниматель не полностью выбрал лимит кредитной линии (если кредит предоставляется не единовременно, а в форме кредитной линии).

Банки любят навешивать на кредит множество дополнительных комиссий

Традиционно брать кредит советуют в той валюте, в которой получаешь выручку, — то есть для большинства предпринимателей совет звучит как «в рублях». Ведь чаще всего ставка по коммерческой ипотеке не привязана к MosIbor или MosPrime. Это означает, что она не зависит от цены, по которой сам банк получает кредиты на рынке в конкретный день или за квартал, и заемщик не застрахован от валютных или финансовых рисков. Исключение — всего несколько игроков рынка. Так что ежемесячный платеж будет относительно защищен от колебаний ставки (если иное не указано в договоре!). То есть если курс евро или доллара взлетит на 6%, как это случилось в январе 2013 года, вам не придется выискивать в своем рублевом потоке ликвидности лишние несколько тысяч рублей на следующий ежемесячный платеж.

Для владельца именно небольшой компании в качестве рекомендации можно пожелать правильно оценивать правовые риски (которые он также разделяет с банком) и свои фактические возможности по погашению кредита в долгосрочной перспективе, говорит Надия Черкасова (ВТБ24).

Если кредитный эксперт предлагает занизить стоимость недвижимости, чтобы уклониться от налогов, — откажитесь. После сделки он сам может подать на вас в суд.

Особенное внимание стоит обратить на процедуру оформления покупки, советует Виктор Окопный из «Петрокоммерца». В России до сих пор существует практика, при которой по просьбе продавца в договоре в разы занижается стоимость продаваемого недвижимого имущества с целью уклонения от налогов. Но в дальнейшем покупатель может пострадать от собственной сговорчивости, так как налоговая служба имеет полное право привлечь его в качестве свидетеля или соучастника в схеме сокрытия налогов. «Еще более неприятное развитие событий, если сам продавец после совершения сделки идет в суд с обвинением в рэкете и вымогательстве в адрес покупателя. Поэтому, повторюсь, главное — быть внимательным и действовать в рамках закона», — резюмирует он.

Когда кредит вам не светит

Кроме случаев, когда компания слишком «молода» для банка (менее шести месяцев операционной деятельности) и ее финансовое положение не позволяет обслуживать кредит, отсутствия первоначального взноса или ликвидного залога, причиной отказа может стать слишком высокая цена квадратный метров, которую запрашивает продавец, — банк в любом случае будет оценивать потенциальный залог, в том числе и в плане рыночной стоимости.

Еще один риск — неправильно заполненные документы, подтверждающие право собственности продавца на предлагаемую недвижимость. Это связано с тем, что банки довольно часто сталкиваются с мошенниками — как, собственно, и при выдаче обычной ипотеки. «Проблемы могут возникнуть в случае, если права продавца на собственность того или иного помещения стоят под сомнением. Другими словами, покупатель должен убедиться в том, что все документы по приобретаемой недвижимости в полном порядке и не могут быть в дальнейшем оспорены в суде», — заключает Виктор Окопный из